土地供應緊縮必然導致房價上漲

應該說，土地因素確實是影響房價的一個直接因素，如果說房子是面包，那么土地就是面粉，面粉貴了，自然很難生產出便宜的面包。土地供應是政府調控房價的宏觀手段之一，其直接目標是促進房地產市場平穩健康發展，從供應數量、結構、方式、價格等方面來調控城市建設用地的供應，以控制房地產業開發節奏，調整市場投資收益，由其作用于房價，進而影響宏觀經濟的運行。

土地供應量對房價波動發揮的是長期穩定作用，地價與房價同向變動，地價漲則房價必然會漲。土地供應量如長期不能滿足市場需求，不管供應量增或減，對房價上漲而言只是一個快或慢的影響，而短期內政府土地供應量的縮減則會顯著影響市場預期。對于目前房價上漲過熱的一二線城市來說，實施從緊的土地供應政策后會帶來土地供應數量下降，影響開發商拿地計劃和購房者的購房計劃，形成許多開發商哄搶一塊地和購房者盲目搶購商品房的現象。

一方面，由于有效土地供應轉化為商品房供應仍需一定開發周期，假設市場需求與開發商土地平均開發強度都不變，有效住房供應量預期下降，有效存量房房價短期內上漲實則是一種必然；另一方面，土地供應數量緊縮刺激開發商高價拿地導致開發企業成本增加，為實現銷售利潤最大化，開發商一般會通過增加容積率等方式提高單位土地面積開發資本量，資本量一高，長期來看商品房銷售價格也看漲。由此，不管是長期還是短期，在有穩定需求的大市場上，土地供應緊縮必然導致房價上漲。而今年上半年國內房價的大幅上漲也正好證明了這一點。

要化解供需矛盾 也要警惕被房價左右

要解決房價與土地供需的矛盾，筆者以為應從供給與需求兩方面來進行。先談需求。房地產市場實現健康平穩發展的前提，是要有一個健康的市場需求結構，防止市場上對房地產的過度投機需求的同時，也要積極引導自住性需求。就商品房市場來說，應將對商品房住房需求的引導精準著眼于中等收入群體，通過加大對首套住房金融支持等方式，提高對中等收入群體的購房紅利，讓他們能踏踏實實買房，而不是被“無房可買”的預期影響盲目購房。

從供給側來說，原則上應進行明確，政府每年土地供應數量要綜合考慮城市的發展規劃以及經濟發展水平等因素，嚴格遵循“以需定量”的科學性原則，其需求受人口結構、收入水平等因素的影響不斷變化，不可被房價信號打亂，只有科學制定土地供應數量，才能從長遠意義上起到穩定房價的作用。

在保證科學的供應數量前提下，還應優化現有土地與住房供應結構。對北上廣深等一線城市房地產市場來說，應適當加大住宅用地供應。但也應認識到，北上等超一線城市近期供應的住宅用地位置都在郊區，受區域結構影響，對市內房的購買需求影響有限，對平抑整體房價上漲不能產生實質作用。一線城市的房價平抑還應從實現城市發展多中心化，引導人口與資本流動，實現社會資源與土地供應的空間匹配。住房類型供應結構方面，應根據市場對住房產品的需求，調整包括自住型商品房、租賃房等在內的住房產品結構，實現住房產品供應端的“精準補存”。(中新經緯APP)

【專家簡介】張占錄，中國人民大學公共管理學院教授、博士研究生導師。兼任中國農業工程學會土地利用工程委員會理事、北京土地學會理事、國土資源部土地整治重點項目評審專家。