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樓市調(diào)控慎防陷入單一目標(biāo)導(dǎo)向
新一輪樓市調(diào)控政策發(fā)布半月,效果良好。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,10月上半月,15個(gè)熱點(diǎn)城市新房價(jià)格環(huán)比指數(shù)比9月明顯降低,而成交量回落幅度更大。從過往經(jīng)驗(yàn)看,調(diào)控后樓市往往會(huì)經(jīng)歷“量跌價(jià)漲—量跌價(jià)滯—量價(jià)齊跌”的過程,調(diào)控效果在5-6個(gè)月后才會(huì)顯現(xiàn)。照常理來講,貨幣政策依舊寬松,限購限貸力度低于上一輪,當(dāng)前樓市不太可能迅速逆轉(zhuǎn)和冷卻下來。此次國家統(tǒng)計(jì)局罕見地發(fā)布半月房價(jià)變動(dòng)情況,并突出熱點(diǎn)城市量價(jià)迅速降溫,彰顯調(diào)控效果的意圖非常明顯。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)所顯示的調(diào)控良效,首先意在引導(dǎo)市場預(yù)期。畢竟,與前幾輪樓市火爆最大不同在于,本輪房價(jià)上漲,并非是居住需求得不到滿足,也非住房供應(yīng)不足,而是資產(chǎn)配置或投資需求。資產(chǎn)配置或投資需求對市場預(yù)期非常敏感,當(dāng)房價(jià)上漲趨勢不再、媒體報(bào)道也轉(zhuǎn)向后,預(yù)期就扭轉(zhuǎn)了。如果預(yù)期和房價(jià)上漲的循環(huán)逆轉(zhuǎn)了,即使貨幣依舊寬松,樓市也不會(huì)驟然跌入冰點(diǎn)。
此輪調(diào)控的另一個(gè)特點(diǎn),在于市場秩序、需求準(zhǔn)入、地市行為、金融杠桿等各領(lǐng)域有各自的任務(wù),多措并舉、全面收緊,讓調(diào)控短期迅速見效。但筆者認(rèn)為,也要擔(dān)心樓市“超調(diào)”的風(fēng)險(xiǎn)。首先,對于杠桿支持下的投資需求和資產(chǎn)配置,管制色彩濃重的“堵”效果好,但也一定會(huì)沖擊整體需求。其次,基于控制泡沫的金融“去杠桿”是合理的,但正常融資需求不該“躺槍犧牲”。另外,熱點(diǎn)城市要求大規(guī)模增加供地,但很多城市的需求基礎(chǔ)并不扎實(shí)。在未來需求減弱的情況下,特別是投資需求或資產(chǎn)配置退潮后,會(huì)不會(huì)造成新的無效庫存呢?
因此,調(diào)控的長遠(yuǎn)和綜合考慮必須周全,不能陷入單一目標(biāo)導(dǎo)向。這種單一目標(biāo)導(dǎo)向,似乎在此前去庫存中也存在,如有的城市為去庫存,不惜支持第三套房的公積金貸款。事實(shí)上,人口流出和庫存高壓下,非熱點(diǎn)城市并不具備全面反彈的基礎(chǔ)。
近期,中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布的《9月宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析報(bào)告》顯示,2016年1-7月,全國房地產(chǎn)庫存水平比2015年底累計(jì)減少約471萬平方米,而十大城市庫存水平累計(jì)減少約1509萬平方米,這說明十大城市以外的其他城市庫存水平反而增加了1038萬平方米。而非熱點(diǎn)城市樓市很有可能隨熱點(diǎn)城市冷卻而降溫。隨著三季度PPP簽約大規(guī)模落地,加上財(cái)政赤字率上調(diào),普遍認(rèn)為2016年四季度及2017年,基建發(fā)力將填補(bǔ)樓市回調(diào)留下的空白。
綜上,筆者認(rèn)為,要理性看待樓市回調(diào)的幅度及影響,更要摒棄讓樓市短期內(nèi)迅速降溫的單一目標(biāo)導(dǎo)向式調(diào)控模式。或許在清除投機(jī)需求、過度加杠桿的基礎(chǔ)上,讓其漸進(jìn)回落,并全力推進(jìn)城鎮(zhèn)化改革,釋放新鮮需求是更理想的做法。
編輯:李敏杰
關(guān)鍵詞:樓市 調(diào)控 需求