案情顯示，重慶自由貿易試驗區人民法院于2021年1月7日作出民事判決：重慶某建筑工程有限公司（以下簡稱重慶某建筑公司）向重慶某實業有限公司（以下簡稱重慶某實業公司）支付貨款人民幣433.05萬元及相應資金占用費126.69萬元；潘某對重慶某建筑公司的上述債務承擔連帶保證責任。因被執行人重慶某建筑公司、潘某逾期未履行生效法律文書確定的義務，申請執行人重慶某實業公司于2022年3月18日向重慶自由貿易試驗區人民法院申請強制執行。

執行過程中，重慶自由貿易試驗區人民法院首次查封了被執行人潘某名下位于重慶市江北區某小區的車位，共計73個。案涉小區建成于2004年，小區有5棟樓房，共計445套住房，住房與車位配比約為1∶0.3。案涉73個車位均為建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位，車位處于承租人租賃使用狀態。案涉車位由被執行人潘某于2009年一次性購買取得。車位被查封后，被執行人仍未履行義務，重慶某實業公司向重慶自由貿易試驗區人民法院申請進行處置。

根據民法典第276條的立法精神，重慶自由貿易試驗區人民法院決定，在車位整體拍賣和分零拍賣兩種處置方式中優先采用分零拍賣的處置方式。（1）針對小區業主開展拍賣，每戶業主只能競買一個車位。若仍有車位流拍的，針對不特定競買人再次進行拍賣；（2）車位承租人的業主符合競拍資格的，在同等條件下對租用車位享有優先購買權。

拍賣中，案涉車位成交61個，剩余車位在針對不特定競買人過程中全部成交。之后，人民法院將拍賣案款扣除相應稅費后全部支付給申請執行人。

最高法相關負責人表示，本案依法規范執行的關鍵在于如何處置案涉大量車位。

其一，車位的處置應當首先滿足業主的需要。民法典第276條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”該規定體現了對業主權益予以優先保護的立法價值取向。本次司法處置根據上述立法精神，綜合考量案涉車位性質、小區車位配比、當事人合法權益等因素，制定合理的處置方案，既要實現財產價值最大化、依法保障債權人的合法權益，又依法保障了大量小區業主的合法權益。

其二，關于對案涉車位進行整體拍賣還是分零拍賣的問題。本案中，小區車位比較緊張，且擬拍賣車位均處于小區業主租賃使用狀態。如果進行整體處置，通常只有一個競買人競買成功，即便該競買人是業主，也將導致車位承租人的優先購買權難以得到保障，大量業主的車位需求難以得到滿足。

其三，關于競買人范圍和順序的問題。在“首先滿足業主的需要”的基礎上，應當準許將車位出售給業主以外的第三人，這樣既有利于依法保障勝訴當事人合法權益，也避免對被執行人權益造成不必要影響。如此，能兼顧保護小區業主、勝訴當事人與被執行人的合法權益。（記者 徐艷紅）