15個聯系點的實踐：與樓市無關

　　“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產統一登記以來，均未對房地產市場產生明顯影響。”佟紹偉如是介紹。據悉，不動產登記制度實際上一直客觀存在，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開張”。

　　不動產登記落地是否形成對樓市回暖的對沖也一度引發決策者關注，21世紀經濟報道記者獲悉，國土部也對此做了專題性的調研和分析。

　　調研的主要對象即是全國首批不動產登記聯系點。“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產統一登記以來，均未對房地產市場產生明顯影響。”佟紹偉如是介紹。

　　以徐州市為例，3月，徐州主城區商品房交易3451套，同比減少19.69%，環比增加39.49%；交易面積32.04萬㎡，同比減少20.85%，環比增加33.61%；交易均價6062元/㎡，同比下降1.94%，環比下降5.62%。

　　4月，徐州主城區商品房交易4691套，同比增加27.44%，環比增加35.93%；交易面積41.48萬㎡，同比增加26.70%，環比增加29.46%；交易均價6205元/㎡，同比下降2.04%，環比增加2.36%。

　　“4月份成交量和價格的明顯回升，很大程度上源于央行3月30日宣布二套房款首付可低至四成，財政部同時發布通知要求個人住房轉讓營業稅免征年限由5年恢復至2年。”佟紹偉稱，不動產統一登記前后交易量、交易價格基本穩定，沒有表現新房受抑制、二手房拋售現象。

　　瀘州樓市雖和徐州不同，但亦反映出樓市變化與不動產登記關系不大，該市二手房市場下滑、新房市場穩定。

　　2015年一季度，瀘州市新建商品房成交面積和套數同比分別下降5%和6%，存量房成交面積和套數同比分別下降76%和77%。

　　“瀘州二手房由于戶型小，且小區環境配套不完善，導致成交量下滑。”上述國土部人士介紹，該市2015年二手房套數和面積與新房占比同比分別下降了66.6和66.5個百分點。

　　和常州一樣，瀘州并沒有出現二手房拋售熱潮或抑制新房市場的波動情形。

　　實際上，不動產登記制度一直客觀存在，原國土部地籍司副司長向洪宜告訴21世紀經濟報道記者，我國不動產統一登記的核心在于統一，其重點是通過整合不動產登記職責，實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開張”。

　　國土部不動產登記中心市場監測處處長盧靜表示，不動產統一登記制度是一項摸清家底、保護公有和私有財產、保護產權之間合法交易的制度。中國有960萬平方公里的陸地面積，城市建成區的面積只占0.5%，是各種不動產登記中的最小的一塊，更不用說廣大的農村的土地，包括農村的耕地，遠遠大于我們城市建成區的面積。

　　盧靜也稱，不動產登記可能在一定程度上影響預期，但本身是行政管理行為并不是房地產調控政策，并沒有明顯影響到房地產市場。

　　房產稅開征或擇機出臺

　　“社會各界普遍關注的房產稅屬于地方稅種，其課稅對象是房屋，與不動產統一登記沒有直接關聯；但兩者是否具有深層次的關聯，需視未來我國房產稅的設計方案而定。”

　　相比不動產登記引發二手房拋售潮的直接影響，其推進可能帶來的房地產稅開征才是直接影響市場預期、抑制樓市回暖的重要因素。

　　“當然，不動產統一登記客觀上有利于摸清房地產家底，為房地產改革奠定更加扎實的基礎，但不動產統一登記不是開征房產稅的必要環節和前置條件。”佟紹偉介紹。

　　按照《立法法》，房產稅的征收須遵循稅收法定原則，即稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度都須由法律規定。

　　盧靜進一步解釋，房產稅的征收必須遵循稅收法定原則，嚴格履行法定程序。社會各界普遍關注的房產稅屬于地方稅種，其課稅對象是房屋，與不動產統一登記沒有直接關聯；但兩者是否具有深層次的關聯，需視未來我國房產稅的設計方案而定。

　　如果開征房產稅的時機已經成熟，即使在分散登記模式下，房產稅的立法程序也完全可以隨時啟動。

　　“無論是統一登記還是分散登記，房屋登記管轄都遵循屬地登記原則，地方登記機構完全掌握當地房屋登記的有關數據資料，各地方在統一登記前也已經具備了征收房產稅所需要的登記數據條件。”佟紹偉介紹。

　　上海、重慶兩地于2011年已分別試點開征房產稅，“彼時兩地遠未達到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺‘四統一’的條件，但同樣也具備了征收房產稅的條件”。盧靜介紹。

　　當然，也有說法是重慶和上海的房地產稅存在征收面窄和征收稅率低兩個問題。

　　但即使是擴大房地產稅的征收面和提高征收稅率，對房地產市場影響也還是有限。

　　佟紹偉算了一筆賬，假定房地產稅收征收采取全面征收，稅率定為1%的較高稅率，最直接的影響是房地產價格的下降，下降幅度為房地產稅率和資金貼現率的比值。按照現在貼現率為5%計算，我國房價將有1%÷5%=20%的跌幅。考慮到通貨膨脹，中低收入稅率的折扣，以及房地產稅收用于城市基礎建設帶來的房地產的升值，我國房地產實際價格跌幅在15%左右。

　　而如果取消流轉環節中的二套房20%的房產個人所得稅，那么兩者的成交價格將相當。以一套100萬房產計算，征收1%房地產稅后，房價貶值為85萬左右。而100萬房產在二手房市場，如果滿五年，升值大概在一倍左右，需要繳納（100-50）×20%=10萬的個人所得稅，房產實際價值也是90萬左右。

　　“也就是說，房地產稅開征，與現行流轉稅的20%稅率的政策效果相當。”佟紹偉介紹。

　　不過，佟紹偉亦認為，不同的房產稅征收制度設計思路和方案，需要不同的登記數據支撐，不動產統一登記可能會因采用不同的稅制而對市場產生影響。