新房再現(xiàn)“捂盤(pán)惜售”

二手房市場(chǎng)“買(mǎi)不到，就不賣(mài)”，一手房的情況又怎么樣呢？

中國(guó)青年報(bào)記者走訪(fǎng)了上海浦東3處在售的一手樓盤(pán)，除了1處開(kāi)發(fā)商僅剩一套房產(chǎn)可以出售，另外兩處開(kāi)發(fā)商均表示“暫時(shí)不開(kāi)盤(pán)，3月份再說(shuō)”。

浦東新區(qū)浦明路浦江海景公寓，目前僅剩一套213平方米的大戶(hù)型在售，這套房子春節(jié)前在搜房網(wǎng)發(fā)布的售價(jià)是1100萬(wàn)元，但記者實(shí)地走訪(fǎng)后，售樓經(jīng)理透露，這套房子目前售價(jià)1500萬(wàn)元，“不還價(jià)”。

同樣在浦明路，另有一處由九龍倉(cāng)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的濱江壹十八小區(qū)在售。這里的房源相對(duì)高端，從257平方米至356平方米不等。售樓處告訴記者，這里即將銷(xiāo)售的是二期房源，預(yù)計(jì)3月中下旬開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)可能在每平方米8萬(wàn)元至9萬(wàn)元左右。去年下半年，這里的房子銷(xiāo)售均價(jià)大約每平方米7.3萬(wàn)元左右。以可能的開(kāi)盤(pán)均價(jià)每平方米8.5萬(wàn)元計(jì)算，短短半年，這里漲幅超過(guò)16%。

位于浦東星河灣附近的陸家嘴·錦繡前城公寓，是記者探訪(fǎng)的樓盤(pán)中漲幅最大的一處。售樓小姐告訴記者，二期房源尚未開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)后將售出90、91、92、93號(hào)四幢公寓，如果想要購(gòu)買(mǎi)這里最熱門(mén)的188平方米四居房產(chǎn)，購(gòu)房者需要準(zhǔn)備1300萬(wàn)元，“不打折，兩周內(nèi)付清全款，2018年3月交房”。

售樓小姐告訴記者，上述4幢公寓是該樓盤(pán)僅剩的4幢可售住宅，其余所有公寓已經(jīng)全部售罄。

中國(guó)青年報(bào)記者查詢(xún)上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)除80、81、83、85號(hào)四幢公寓已經(jīng)顯示“售完”狀態(tài)外，其余20幢樓均在網(wǎng)上處于“可售”狀態(tài)。已售完房屋均價(jià)在每平方米5.63萬(wàn)元至6.4萬(wàn)元，而售樓處稱(chēng)即將開(kāi)盤(pán)的房屋均價(jià)顯示為每平方米5.96萬(wàn)元至7.13萬(wàn)元，漲幅超過(guò)11%。

一名長(zhǎng)期關(guān)注該樓盤(pán)的購(gòu)房者告訴記者，這里188平方米的四居此前售價(jià)大約為960萬(wàn)元一套，如果按照售樓小姐所稱(chēng)的1300萬(wàn)元來(lái)看，這一戶(hù)型的漲幅高達(dá)35%。

二手房“獅子大開(kāi)口”，大戶(hù)型“稀缺”預(yù)期強(qiáng)烈

與一手房可以預(yù)期的、相對(duì)穩(wěn)定的漲價(jià)相比，二手房市場(chǎng)價(jià)格用“群魔亂舞”來(lái)形容一點(diǎn)不為過(guò)。

“你自己過(guò)來(lái)看。還有人掛2000萬(wàn)元的。”2月22日，鏈家地產(chǎn)羅經(jīng)理直接把自己專(zhuān)用的電腦系統(tǒng)給記者看。上海浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)一套房本面積為180平方米的頂層復(fù)式送花園戶(hù)型，業(yè)主報(bào)價(jià)2000萬(wàn)元，每平方米均價(jià)高達(dá)11萬(wàn)元；而彼時(shí)，同小區(qū)220平方米的大平層，報(bào)價(jià)1200萬(wàn)元，每平方米均價(jià)5.4萬(wàn)元，162平方米的三居報(bào)價(jià)980萬(wàn)元，每平方米均價(jià)6萬(wàn)元左右。

2月28日，羅經(jīng)理再次向記者展示了該小區(qū)的房?jī)r(jià)。2000萬(wàn)元的“離譜”報(bào)價(jià)不變，另外兩套住宅也跟著“離譜”了起來(lái)——220平方米大平層報(bào)價(jià)從1200萬(wàn)元提高到了1600萬(wàn)元，162平方米三居“暫緩出售”。

羅經(jīng)理告訴記者，他入行時(shí)間大約3年，去年是行情最好的一年，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格大約漲了30%左右，“我們的工資也從以前的每月兩三千元，漲到年薪幾十萬(wàn)元，聽(tīng)說(shuō)北京那里最牛的一個(gè)人，去年掙了200萬(wàn)元業(yè)績(jī)提成”。

今年春節(jié)過(guò)后的行情，尤其是“2·19契稅新政”出臺(tái)后這一個(gè)多星期的行情，令中介也有些看不懂了，“我都不好意思給買(mǎi)家打電話(huà)，100萬(wàn)元、100萬(wàn)元地往上漲”。

中國(guó)青年報(bào)記者算了一下，從1200萬(wàn)元漲至1600萬(wàn)元，這套房產(chǎn)的報(bào)價(jià)相當(dāng)于一周之內(nèi)上漲了33%，比近年行情最好的2015年一整年上漲的幅度還要大。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授尹伯成認(rèn)為，造成上述房產(chǎn)價(jià)格非理性“瘋漲”的原因?qū)嶋H上并不是“2·19契稅新政”，“契稅政策只是一個(gè)導(dǎo)火索，實(shí)際上是內(nèi)環(huán)內(nèi)大戶(hù)型稀缺預(yù)期造成的”。

尹伯成說(shuō)，上海本身就土地稀缺，市政府近年來(lái)出臺(tái)各項(xiàng)政策遏制“豪宅”銷(xiāo)售，大戶(hù)型本身已經(jīng)成為“稀缺貨”，“政府的意思，是要先保障剛需，但這客觀上造成了高檔大戶(hù)型的稀缺。”

在公眾對(duì)“內(nèi)環(huán)內(nèi)大戶(hù)型”有了“稀缺”的一致判斷后，改善型住房購(gòu)買(mǎi)者都將對(duì)大戶(hù)型趨之若鶩。而契稅政策的適時(shí)調(diào)整，只是激發(fā)了一部分改善型住房需求而已。

此外，尹伯成認(rèn)為，房?jī)r(jià)“瘋漲”跟股市不給力也有很大關(guān)系，“錢(qián)放在股市也是跌，不如拿出來(lái)買(mǎi)房”。尹伯成說(shuō)，上海房?jī)r(jià)如今的確已經(jīng)到了“高得離譜”的地步，投資風(fēng)險(xiǎn)極大，但如果是改善型剛需，還是應(yīng)該早買(mǎi)，“在這個(gè)高價(jià)位賣(mài)掉一套房子，再換，還是可以的，貸款買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)就太大了。”