回歸商業屬性 多城發文管控產品設計

無論從政策內容篇幅，還是發布時間、后續配套舉措來看，北京對商辦項目的管控實屬最嚴。

“3·26后的一個多月時間，北京商辦市場實際成交大幅下跌。”中原地產首席分析師張大偉直言，堪稱歷史最嚴的商辦限購政策，對此前過熱的商辦市場打擊明顯。

綜合多地商辦調控的政策來看，不得擅自改變為居住用途，成為基本原則。對房地產開發企業違反規劃將商辦類房地產項目改為居住用途的，均采取“一經查實、嚴肅處理”的堅決態度。

另一方面，各地在調控力度上也存在差異。除北京外，其他城市并未明確對個人商貸購買商辦項目做出限制。深圳、成都等地側重于供給端的產品設計管控。

對于開發企業新報建商辦類項目的最小分割單元，北京嚴格規定為不得低于500平方米，廣州較為寬松的限定在不得低于300平方米，深圳僅要求部分比例；轉讓方面，北京和廣州規定已購買的商辦物業可轉讓給法人單位、個人，但廣州給轉讓設置了“附加條件”，即個人取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

為何限？打擊投機炒作、限制人口涌入

“商辦項目的活躍主要是因為住宅限購及住宅的高端化，因此，在住宅土地中配套了大量公建類物業”，說起商辦市場曾經的熱度，張大偉認為與人口增加不無關系。

張大偉說，像京滬等一線城市，常住人口住房需求巨大，一些以商業、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產權，改變商業立項的使用屬性，將“類住宅”作為賣點，并在用電、用水方面打起擦邊球吸引購房者。

但由于用地性質不同，商辦項目與商品住宅有著明顯區別。首先是產權為40年或50年，不具備住宅配套(學區房等)，居住密度大、戶型小；最關鍵的是，房價較同區域內商品住宅價格要下調50-60%。

“房價偏低、沒有限購是選擇商辦項目的主要原因。”多位曾經購買過商辦項目的受訪者告訴中新網記者。

為何要調控商辦市場？“首先是規劃問題，本是住宅配套的商業反而擁有居住屬性，與規劃相悖，相關配套也無法跟進；另就是人口問題，比如北京、深圳等地的商辦項目居住人口龐大；此外，由于商業土地地價低，開發商以商業用地拿地、卻以住宅價格銷售，變相賺取額外利潤。”張大偉說。

中國人民大學公共管理學院土地管理系副教授鄭華接受媒體采訪時曾指出，商辦調控將確保住宅歸住宅、商辦歸商辦，減少商辦物業的客戶群體，降低開發商投資商辦產品的積極性，進而降低商辦類土地的出讓溢價水平。“打擊商辦市場上的投機行為，一定程度上也將限制人口無序涌入大城市”。

還沒結束！更多城市或醞釀規范商辦市場

“還有城市正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵‘商改住’、‘辦改住’的政策潮。”張大偉預計，此前，因住宅限購而購買商辦項目的投資需求，或面臨巨大風險。

預測了深圳、上海會跟進商辦調控的嚴躍進告訴記者，未來，一些熱點城市會積極跟進商辦項目限購，雖然管控強度不會等同于北京，但有一點可以確定，“即商辦項目不再與居住屬性掛鉤”。

在嚴躍進看來，政策力度上，以北京為代表的直接限制銷售或不許銷售的舉措是最嚴厲的，管控效果最明顯；但后續的主流模式，可能是要對供應端進行規范，積極管制產品設計。

“北京、廣州后續不排除會對存量物業制定新的政策，比如說，針對部分有拋售和轉讓房源的購房者進行合理引導。”有業內人士向記者分析稱。