特色小鎮受房企熱捧

值得注意的是，自去年首批特色小鎮名單公布和相關政策發布以來，已有多家房企發布了小鎮戰略，陸續有萬科、綠地、碧桂園、美好置業、南山控股等上市公司披露了涉足特色小鎮建設的計劃。

《報告》披露，一些地區存在借特色小鎮之名行房地產開發之實的現象。例如，在珠三角地區，某房地產企業借助“科技小鎮”概念推動產業地產，獲得地方政府大量土地資源支持；在長三角地區，一家房地產企業打算在大城市周邊打造標準化的“農業小鎮”，兩平方公里農業區配套一平方公里建筑區，計劃承載3萬人。

國家發展改革委發展規劃司副司長陳亞軍表示，特色小鎮受一些房企的追捧，主要是因為以特色小鎮名義向政府拿地成本相對較低，但這和特色小鎮建設的初衷相背離。

“在房地產業兩極分化、熱點城市監管趨嚴、三四線城市去庫存壓力高企、房地產企業面臨轉型壓力等背景下，房地產企業嗅到了特色小鎮帶來的商機。”榮西武說，特色小鎮建設確實需要適度建設一些房地產項目，但如果以房地產為主、房地產先行，就會演變為房地產“一業獨大”，所謂的“特色”也將千篇一律。

榮西武進一步分析說，房地產商介入，會使住房成本、土地成本、生活成本、創業成本、融資成本等大幅度增加，客觀上將抑制特色小鎮的發展。而且，通過蓋房建成小鎮容易，但產業導入難。房企一般缺乏引入實體產業的資源，也缺乏運營實體企業的經驗，而一旦城建起來了，產業卻發展不起來，形成不了可持續的產業生態，特色小鎮建設就會重新回到出售物業以平衡開發資金的傳統道路。

“我們鼓勵房地產企業參與特色小鎮的投資建設，但不能縱容特色小鎮的‘房地產化’。”田野說，特色小鎮發展中，需要做到產業主導、規劃先行、基礎設施配套完善。鼓勵房地產開發企業參與特色小鎮建設，應該用好PPP模式，引導房企參與到基礎設施建設和服務實體經濟發展中來，先促進人口的集聚，然后再根據需求進行房地產開發。

田野表示，在此過程中，房地產企業也需要進行角色轉換，不能再把自己簡單地定位為蓋樓賣房，而要轉型做好特色小鎮的運營商，把企業發展與特色小鎮更緊密地融合在一起。

榮西武也指出，小鎮的綜合承載能力十分有限，因此，要防止房地產商在短期目標上追求過大，把房企的投入產出與小鎮長期的收益回報捆綁起來，防止房企在盈利前景不好或財務長期難以平衡的情形下，退出小鎮運營。

依產業需要定城鎮規模

從各地特色小鎮建設的進展看，不少小鎮依托原有產業優勢、歷史人文積累和資源稟賦，形成了獨具特色的發展模式。

《報告》也指出，一些特色小鎮的“面子”好看，但基礎設施配套、服務配套等“里子”不足；有的地方政府舉債建設特色小鎮，風險較大；有些地方不注重挖掘本地資源，忽略文化、產業支點。

“特色小鎮的特色，關鍵在于產業特色。”田野說，特色小鎮建設，應該更多地結合當地的產業資源來展開。例如，在經濟發展較為發達的浙江省，已經涌現出漁業小鎮、襪業小鎮等一批有特色的小鎮，形成了良好的產城互動。在一些實體經濟還欠發達或者產業發展不夠集中的地區，也可以從自然風光和歷史文化資源入手，著手打造以旅游文化為主的特色小鎮，讓更多具有歷史韻味的文化和獨特的傳統產業在特色小鎮中得到傳承。

“科學培育特色小鎮，必須依據產業需要確定城鎮規模。”榮西武指出，特色小鎮建設應根據產業集聚趨勢、規模和用地需求，適度確定城鎮規模，避免過去在產業園、大學城和新城建設中出現過多次的“運動式造城”現象。同時，在用地結構上嚴格控制特色小鎮建設中住宅用地的配建比例，并加強對房企主導的小鎮規劃的系統設計、盈利模式和后期運行方案等重點內容的把關，并建立規劃實施的跟蹤評估機制。

榮西武還建議，要針對不同類型企業主導的特色小鎮，出臺分類指導政策，鼓勵有實力、有市場的實體企業參與特色小鎮開發、運營；適當提高房企參與特色小鎮開發和運營門檻，對其資金規模、可持續建設能力、項目的綜合收益等做好綜合評估，對其規劃設計、盈利模式和后期運營方案進行嚴格把關。政府在做好引導的同時，也要充分發揮企業主體作用，讓企業全程參與特色小鎮的設計、規劃、建設、管理等過程。