南京河西現 “面粉貴過面包”，業內：未來房價或再創新高

2016年上半年，南京河西曾有兩塊“地王”橫空出世。

2016年1月29日，南京國土局拍賣河西中部G68地塊，出讓面積69205.48平方米，起拍總價27.05億元，起拍樓面地價17767元/平方米。

G68地塊先后引來了融創、招商、華潤、仁恒等15家大牌房企輪番爭搶，經過87輪不斷加價的白熱化競爭，該地塊最終被上海建工以64.8億元的總價拿下，榮登當時河西中部乃至南京的新“地王”，樓面價高達42561元/平方米，溢價率達139.6%。

無獨有偶。去年5月13日，南京國土局拍賣河西南部G14地塊，掛牌出讓起始價15.6億元，起拍樓面價21504元/平方米。

最終經過25輪競拍，葛洲壩以32.8億元拿下該地塊，樓面價高達45213元/平方米，該地塊由此成為南京新“地王”。值得注意的是，這一樓面價已經遠遠超過了目前河西南部的新房最高限價3.5萬元/平方米。

“地王”誕生之后就會帶來相應的影響和效應。南京河西一位房產中介主管稱，這兩塊“地王”的出現瞬間拉升了周邊二手房的價格，不少中介機構迅速撤下原來的二手房掛牌價，加價三五千元再掛上去，“上漲幅度之大令人咋舌”，還有售房者聽說“地王”消息后當即在高鐵上給中介機構打電話要求給所售二手房加價。據媒體報道稱，當時上海建工“地王”周邊的招商雍華府有一套二手房的標價，一夜之間從660萬元提高到756萬元，上漲96萬元，單價也達到4.5萬元/平方米。

外界甚至預測，未來葛洲壩拍下的“地王”的新房銷售均價會達到7.8萬元/平方米，按照樓面價約占開發成本一半的規律，這一價格被認為可能性很大。

對此，南京一位不愿具名的開發商負責人稱，葛洲壩“地王”地塊的樓面地價已高達4.5213萬元/平方米了，“面粉”價都已這么高了，“面包”的價格不會低，“總不能讓央企開發商高價拿地后虧本銷售，未來該地塊的新房售價肯定要創出南京新高。”

記者查詢發現，2016年南京土拍市場的相應數據分別為368宗、1316.66萬平米和912.6億元，同比分別下降0.54%、5.97%、35.21%，但2017年上半年南京土地拍賣成交總金額超過去年全年之和，其中住宅用地的出讓占比增加和多家大牌房企進駐，從側面反映出業界對未來2～3年內的南京房地產市場前景依然看好。

低中簽率令剛需 “難上車”，搖號幾十次甚至上百次仍“難求一中”

10月23日，國家統計局發布9月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數據顯示，南京新建商品住宅價格環比持平，記者注意到，2017年以來，南京新建商品住宅價格環比始終處于持平或下跌的狀態。

南京剛需戶和改善戶似乎并沒有如愿迎來購房的“美好時光“：剛需戶參加數十甚至上百次的搖號，卻依然疲于奔命“上不了車”，改善戶也換不了房。統計數據顯示，南京多家房企推遲開盤上市時間，新房上市量減少，樓市庫存跌至新低。

由于新房價格被限制，遠低于預期，使得開盤的新房成了購房人眼中的限價“福利房”，雖然南京樓市中這類新房不時會被推出上市，也屬于中低價位的剛需板塊，價格低于同區域的二手房，但由于參與搶購人數太多，參加公證搖號樓盤的中簽率屢創新低，甚至有購房者戲稱，“搖號買房就像買彩票中大獎”。

9月26日，南京江北大華錦繡華城時隔近一年后再度開盤，共247套毛坯房源，銷售均價為19664元/平方米，而周邊高層二手房掛牌價多為2.3萬～2.5萬元/平方米。吸引了上千名購房者前往排隊登記，不到早晨6點就有人前來排隊，長長的隊伍將售樓處圍了起來?，F場有購房者表示，他們連戶型都沒有搞清楚，只是擔心能不能排上號、能不能買得到。

購房者丁雪洋對記者說，他曾先后參加南京各區域的限價福利房和新房搖號上百次之多，沒有中過一次，而打算在南京城區買一套改善型住房的曹興旺在過去兩年里輾轉南京數十個樓盤的搖號現場，沒有搖中過一次。

目前，南京開盤的新房及限價房均需要參加搖號才能購買，但從媒體此前的報道中不難看出一些樓盤的搖號中簽率非常低，例如江北高新區的亞泰山語湖排隊登記現場，1749組買房人搶購72套房源，中簽率僅為4%；江寧弘陽禹洲時光印象推出48套房源，有637組有效客戶報名，中簽率僅為7.5%；溧水中山首府推出266套毛坯房源，共有3213位購房者報名參與，中簽率僅為8.3%；江北弘陽時光里推出72套房源，有783組購房者報名，中簽率為9.3%等。

南京樓市的“一房難求”從下面的例子中也可見一斑。今年9月15日，地處河西南部的魯能公館有一套精裝修房退房，面積142平方米，單價34906元/平方米，該樓盤已清盤，由于受限價政策影響，魯能公館的價位始終維持在3.5萬元/平方米，數次開盤推出的新房源均被搶購一空，對于“一房難求”的河西南部來說，這套退房可謂購房者的福音，在開發商要求一次性付款的情況下還引發500多人爭搶。

有業內人士指出，雖然南京樓市的“限價令”表面上扼制住了房價瘋狂上漲的勢頭，但大多數剛需和改善需求購房者并不能如愿搶到新房而獲得實惠和福利，新房和二手房價格嚴重倒掛的樓市成了部分人追逐暴利的渠道，這是一個非常危險的信號。